ECO + SISMA BONUS + CASE SINGOLE

Lo studio d’Ingegneria Pulcini

L’Ing. Michele Pulcini, nato a Roma il 08/05/1974 ed ivi residente in Via Salorno n. 64/D, iscritto presso l’Ordine degli Ingegneri di Roma con il N. A23438 dal 24/02/2003, presso il Ministero dell’Interno con matricola RM23438103062 dal 07/01/2008 ai sensi del D.M. 25/03/1985 per la progettazione antincendio, presso il Tribunale Civile di Roma dal 23/04/2009 quale Consulente Tecnico d’Ufficio, espleta dal 2004 la libera professione occupandosi delle seguenti attività:

 Sicurezza sul Lavoro e nei cantieri e Direzione Lavori;  Urbanistica e Catasto;
 Consulenze Tecniche d’Ufficio e di Parte;
 Prevenzione Incendi;

 Certificazioni Energetiche ed Energie Rinnovabili.

Nella fattispecie, il sottoscritto si occupa della Sicurezza sul Lavoro e nei Cantieri (D. Lgs. 81/08) espletando sia l’incarico di Coordinatore in fase di Progettazione ed Esecuzione Lavori che quello di R.S.P.P. e risulta esperto in materia urbanistico-catastale collaborando per tali attività con il tribunale Civile di Roma come Consulente Tecnico d’Ufficio (C.T.U.) e con committenti privati, principalmente condomini, come Consulente Tecnico di Parte (C.T.P.).

A tal proposito, il sottoscritto collabora come consulente tecnico con più di 300 condomini a Roma, occupandosi delle pratiche urbanistico-catastali, della sicurezza sul lavoro e nei cantieri (D. Lgs. 81/08) e della progettazione antincendio per le attività richiamate nel D.P.R. n. 151 del 01/08/2011, ed svolge l’incarico di R.S.P.P. in circa 35 condomini con attività di portierato e laddove risulta essere presente un dipendente, come richiesto dal D. Lgs. 81/08 e s.m.i

Il sottoscritto esperto in materia di Energie Rinnovabili risulta il fondatore dell’associazione no-profit NICEGREEN per lo sviluppo e l’incentivo dell’energia da fonti alternative, occupandosi tra le altre cose anche della redazione delle Certificazioni Energetiche (A.P.E.) per gli immobili oggetto di compravendita e per quelli di nuova costruzione.

Professionisti

Un intervento di riqualificazione prevede una professionalità ed una sinergia tra le varie figure tecniche.

Lo studio d’Ingegneria Pulcini fa affidamento su di un team di professionisti che da tempo lavora e collabora nel mondo dell’architettura e dell’ingegneria.

Interventi

Il Condominio o i privati possono scegliere di effettuare una delle due tipologie di intervento di seguito descritte ,oppure effettuarle entrambe in modo tale da cumularne i vantaggi.

Miglioramento energetico ECOBONUS

La classificazione energetica serve a stabilire l’effettivo dispendio di energia di un edificio, o meglio, a stimare, sulla base delle caratteristiche degli elementi che lo compongono, infissi, murature ,coperture, ed altri parametri , il suo fabbisogno energetico e quindi l’impatto che esso ha sull’ambiente.

Grazie a indagini sugli immobili , si individua la classe energetica di partenza che può variare su una scala che va da G (maggiore fabbisogno energetico = maggiore consumo) ad A4 (minore fabbisogno energetico = minor consumo).

Le percentuali di detrazioni dell’ Ecobonus sono applicate sulla basate delle lavorazioni necessarie a migliorare l’edificio di una o due classi energetiche.

Lo scopo è quello di ridurre lo spreco di energia e quindi di contenere i consumi in modo tale da non impattare sull’ ambiente ed ottenere risparmi economici a vantaggio dei condomini.

Sicurezza sismica SISMABONUS

La vulnerabilità sismica è la predisposizione di una costruzione a subire danneggiamenti e crolli. Quanto più un edificio è vulnerabile (per tipologia, vetustà dell’edificio, deterioramento dei materiali nel tempo, modalità di costruzione e scarsa manutenzione), tanto maggiori saranno le conseguenze sulla struttura.

Tali criticità possono essere accentuate non solo a causa di un evento sismico ma anche dal normale invecchiamento della struttura, o dal sovraccarico di oggetti e materiali accumulati negli anni nei diversi appartamenti , dalle diverse lavorazioni all’interno delle singole unità immobiliari non previste nella progettazione iniziale, tutte queste cause possono andare a compromettere la natura statica dell’ edificio.

Grazie ad indagini geologiche e strutturali si ha un quadro chiaro del livello di vulnerabilità

dell’edificio. Una volta ottenuti tali risultati si è perfettamente a conoscenza dello stato dell’immobile ed è in questa fase che si sceglie quale possa essere l’intervento migliore da apportare , in modo da innalzare la vulnerabilità di una o due classi.

Studio preliminare

L’equipe di professionisti dopo aver visionato la storia dell’immobile in termini geologici, strutturali ed architettonici, illustreranno le strategie più idonee per un miglioramento o adeguamento sismico ed una riqualificazione energetica.

Illustrerà inoltre le progettazioni e le lavorazioni da noi effettuate su immobili simili,

STUDIO DI INGEGNERIA PULCINI Sede Legale: Via della Magliana Nuova, 78 Tel.-Fax.: 06/64691853 – Cell.: 328/2445620 email: michelepulcini@libero.it proponendo in termini qualitativi le soluzioni più idonee. Forniremo un approfondimento sul contributo ottenibile.

Tale lavoro preliminare verrà svolto a titolo gratuito.

Alcune considerazioni

Solo in questo momento storico abbiamo l’opportunità di migliorare le nostre abitazioni dal punto di vista della sicurezza strutturale e dell’efficienza energetica con un impegno di spesa che rappresenta solo il 15% dell’importo dei lavori. Inoltre tale accollo può essere rateizzabile in 10 anni a tassi agevolati.

L’esperienza dello Studio d’Ingegneria Pulcini nei diversi settori permette di affiancare il committente in tutte le fasi del percorso da quello conoscitivo iniziale fino al completamento dell’opera che permetterà di abitare in un edificio sicuro e confortevole.

Di seguito un approfondimento delle varie agevolazioni

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Premessa

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Costruire e riqualificare abitazioni ed edifici in ottica di risparmio energetico risulta, soprattutto negli ultimianni, una scelta conveniente sia sul piano economico sia come forma di attenzione nei confronti dell’ambiente che ci circonda.
Le diverse unità abitative condominiali possono usufruire di vantaggiosi incentivi statali che permettono detrazioni fiscali, sotto forma di cessione del credito, per coloro che decidono di ristrutturare in maniera green la propria abitazione.

Il raggiungimento di classi energetiche superiori , garantisce un maggior confort abitativo in termini di qualità della vita nei diversi periodi dell’anno, un notevole risparmio sui costi di gestione dell’unità immobiliare, tutto nel segno della sostenibilità.

STUDIO DI INGEGNERIA PULCINI Sede Legale: Via della Magliana Nuova, 78 Tel.-Fax.: 06/64691853 – Cell.: 328/2445620 email: michelepulcini@libero.it

L’Ecobonus è lo strumento che il Governo sta utilizzando per riqualificare energeticamente il patrimonio nazionale. E’ un’agevolazione fiscale che consente a privati (persone fisiche, società di persone, imprenditori individuali, professionisti), e società (società di capitali e denti) di detrarre, sotto forma di cessione del creditod’imposta, dall’IRPEF o dall’IRES una parte delle spese sostenute, per interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti (abitazioni, immobili a destinazione produttiva o commerciale).

Sono spese in cessione e quindi agevolabili ,sono quelle sostenute per ridurre il fabbisogno energetico, per il riscaldamento, per migliorare e mantenere il calore all’interno dell’edificio come ad esempio, infissi , coibentazioni, oltre che l’installazione di pannelli solari termici e la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale in modo da ottenere meno spreco di energia e più risparmio.

Chi ne può usufruire

Possono usufruire del beneficio sia i soggetti IRPEF (privati persone fisiche, società di persone, professionisti) che i soggetti IRES (società di capitali ed enti) che sostengono le spese a proprio nome per l’intervento di riqualificazione energetica e che posseggono, o detengono, l’immobile sulla base di un titolo idoneo:

  • proprietario o nudo proprietario;
  • titolare di un diritto reale di godimento;
  • comodatario (con il consenso del proprietario);
  • locatario o utilizzatore in leasing (con il consenso del proprietario);
  • familiare convivente con il proprietario o detentore e il convivente more

    uxorio non proprietario né titolare di un contratto di comodato (solo per

gli immobili a destinazione abitativa);
• acquirente dell’immobile (oggetto di riqualificazione) per le quote di

detrazione residue.
Possono usufruire della detrazione anche gli istituti autonomi case popolari (IACP) e gli enti e cooperative per gli interventi su immobili adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

Agevolazioni sui condomini

Le agevolazioni previste per i lavori di efficienza energetica eseguiti sui condomini possono essere:
• del 70%, se l’intervento di riqualificazione interessa l’involucro dell’edificio con un’incidenzasuperioreal25%dellasuperficiedisperdentelorda;

• del 75%, se l’intervento di riqualificazione è diretto a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva (va conseguita almeno la qualità media indicata nel DM 26 giugno 2015).

Questi incentivi valgono su un limite di spesa agevolabile di 40.000 euro, moltiplicato per il numero di unità immobiliari che compongono l’edificio.

Nella CM n.7/E del 27 aprile 2018, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il limite
dei 40.000 euro, previsto come tetto massimo di spesa agevolata, deve riferirsi autonomamente a ciascuna unità immobiliare di cui si compone il fabbricato e ad ognuna delle pertinenze. Dunque, a titolo esemplificativo, nel caso in cui l’edificio

sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate (es. box, cantina, soffitta), la cessione è calcolata su un importo massimo di spesa di 320.000 euro (40.000 euro x 8 unità), da attribuire ai condomini in base ai millesimi di proprietà.

Queste ulteriori agevolazioni sono previste in caso di lavori condominiali dove è necessaria l’attestazione della prestazione energetica degli edifici ad opera di un professionista abilitato. ENEA effettua controlli, anche a campione, su tali attestazioni.

Vantaggi

Un edificio ben isolato riduce notevolmente la spesa annua in termini di bolletta.
Il confort abitativo è garantito durante tutte le stagioni in quanto l’immobile ristrutturato energeticamente riduce notevolmente lo sfalso termico durante il periodo estivo ed invernale.

Inoltre l’immobile energicamente ristrutturato ha un maggior valore di mercato.

AGEVOLAZAIONI SULLE SINGOLE UNITA’

Chi ne può usufruire

Possono usufruire del beneficio sia i soggetti IRPEF (privati persone fisiche, società di persone, professionisti) che i soggetti IRES (società di capitali e denti) che sostengono le spese a proprio nome per l’intervento di riqualificazione energetica e che posseggono, detengono, l’immobile sulla base di un titolo idoneo:

• proprietario o nudo proprietario;
• titolare di un diritto reale di godimento;
• comodatario (con il consenso del proprietario);
• locatario o utilizzatore in leasing (con il consenso del proprietario);
• familiare convivente con il proprietario o detentore e il convivente more uxorio

non proprietario né titolare di un contratto di comodato (solo per gli immobili a

destinazione abitativa);
• acquirente dell’immobile (oggetto di riqualificazione) per le quote di detrazione

residue.

Possono usufruire delle agevolazioni anche gli istituti autonomi case popolari (IACP) e gli enti e cooperative per gli interventi su immobili adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

Gli interventi per le singole unità immobiliari

La cessione è del 50% per interventi energetici eseguiti su singole unità immobiliari nelle seguenti ipotesi:

• acquisto e posa in opera delle schermature solari ( di cui all’All.M, D.Lgs 311/2006) (detrazione massima 60.000 euro);
• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla Classe A (Reg. UE 811/2013) (detrazione massima 30.000 euro);

• acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili (detrazione massima 30.000 euro).

La cessione è del 65 % per interventi energetici eseguiti su singole unità immobiliari nelle seguenti ipotesi:
• riqualificazione energetica “globale” (detrazione massima 100.000 euro);
• strutture opache orizzontali e verticali (detrazione massima 60.000);

• installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda (detrazione massima 60.000 euro);
• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale (detrazione massima 30.000 euro):

  • –  Impianti con caldaia a condensazione con efficienza almeno pari alla Classe A (Reg. UE 811/2013) e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione (classi V, VI o VIII Comunicazione UE 2014/C 207/02);
  • –  Impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per funzionare in abbinamento tra loro;
  • –  Generatori d’aria calda a condensazione;

• acquisto e posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti, che consentano di ottenere un risparmio di energia primaria pari almeno al 20% (detrazione massima 100.000 euro);
• impianti geotermici a bassa entalpia (detrazione massima 30.000 euro);
• sostituzione di scaldaacqua tradizionali con quelli a pompa di calore (detrazione massima 30.000 euro);

• acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto di impianti di riscaldamento, acqua calda e climatizzazione abitazioni.

Va precisato che sono in corso di emanazione uno o più decreti interministeriali volti a definire i requisiti tecnici che dovranno soddisfare gli interventi che beneficiano dell’agevolazione per la riqualificazione energetica e i massimali di costo per singola tipologia d’intervento.

Cessioni

La misura della cessione è definita da una percentuale che va da un minimo del 50% ad un massimo del 65%, percentuali che variano in base al tipo di lavorazioni effettuate (cosi come elencate nel capitolo precedente) fino ad un massimale di 100.000 euro per ogni singola unità immobiliare. Stesse percentuali ma con un massimale di 40.000 euro se le singole unità immobiliari sono costituite ufficialmente in condominio.

La restante parte, il 50 % o il 35 %, in accollo al committente, può essere versata interamente o essere rateizzata.
Si possono cedere sia i costi dei lavori edili relativi all’intervento energetico effettuato, sia le spese relative alle prestazioni professionali, comprese quelle necessarie per la realizzazione degli interventi agevolati e quelle sostenute per acquisire la certificazione energetica

Vantaggi

Meno spese
Inoltre un edificio ben isolato riduce notevolmente la spesa annua in termini di bolletta.

Miglior qualità della vita
Abitare in una casa ad elevate prestazione energetiche vuol dire usufruire di un maggior comfort abitativo a vantaggio di una migliore qualità della vita.

Aumento del valore dell’immobile
L’utilizzo di tale incentivo ci permette di riqualificare energeticamente le singole unità abitative che avranno un maggior valore di mercato.

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Il Sismabonus è un’agevolazione fiscale che consente a privati (persone fisiche, società di persone, imprenditori individuali, professionisti) e società (società di capitali ed enti) di detrarre , sotto forma di cessione del credito d’imposta , dall’IRPEF o dall’IRES una parte delle spese sostenute, dal 1 gennaio 2017 al 31 dicembre 2021, per interventi di messa in sicurezza statica delle abitazioni.

La misura della cessione è definita da una percentuale che varia dal 50% all’85%, su un ammontare complessivo di spesa non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare.

Chi ne può usufruire

Possono usufruire del beneficio sia i soggetti IRPEF che i soggetti IRES che sostengono le spese a proprio nome per gli interventi antisismici e detengono il bene immobile in base ad un titolo idoneo:

  • proprietario o nudo proprietario;
  • titolare di un diritto reale di godimento;
  • comodatario (con il consenso del proprietario);
  • locatario o utilizzatore in leasing (con il consenso del proprietario);

• familiare convivente con il proprietario o detentore e il convivente non proprietario né titolare di un contratto di comodato (solo per gli immobili a destinazione abitativa);
• acquirente dell’immobile (oggetto di riqualificazione) per le quote di detrazione residue.

Possono usufruire della cessione anche gli istituti autonomi case popolari (IACP), comunque denominati, gli enti aventi le medesime finalità e le cooperative a proprietà indivisa per gli interventi su immobili adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

Quali sono i fabbricati agevolati

Possono essere cedute le spese per gli interventi antisismici effettuati su immobili di tipo abitativo o a destinazione produttiva, che si trovino nelle zone ad alta pericolosità sismica 1, 2 e 3, individuate in base all’Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20 marzo 2003.

Quali interventi e quali spese sono detraibili

Possono essere cedute come credito di imposta , le spese per interventi di messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali degli edifici, nonché le spese per la redazione della documentazione obbligatoria, necessaria a comprovare la sicurezza statica, e gli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione obbligatoria.

Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione è possibile considerare anche:

• le spese per la progettazione e altre prestazioni professionali connesse o comunque richieste dal tipo di intervento, solo se propedeutiche ai lavoriagevolati;

  • le spese per l’acquisto dei materiali;
  • il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
  • le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
  • l’imposta sul valore aggiunto (quando costituisce un costo), l’imposta di

    bollo e i

    dirittipagatiperleconcessioni,leautorizzazionieledenuncediiniziolavori;

  • gli oneri di urbanizzazione;
  • glialtrieventualicostistrettamentecollegatiallarealizzazionedegliinterventi.

    Dal 1° gennaio 2017, tra i costi detraibili dell’intervento rientrano anche le spese sostenute per la classificazione e verifica sismica degli immobili (solo se propedeutiche ai lavori agevolati).

    Agevolazioni sui condomini

    Le percentuale di cessioni sono pari al:

• 75% delle spese sostenute, sino ad un massimo di 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio, per interventi che riducono il rischio sismico di 1classe; • 85% delle spese sostenute, sino ad un massimo di 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari dell’edificio, per interventi che riducono il rischio sismico di 2 classi. La Circolare n.7/E del 27 aprile 2018 ha chiarito che il limite di spesa massimo dei
96.000 euro va riferito ad ogni singola unità immobiliare e a ciascuna delle relative pertinenze, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio condominiale.
Ad esempio, nel caso in cui il fabbricato sia composto da 5 unità immobiliari e 3 pertinenze autonomamente accatastate, la parte in cessione andrà calcolata su un importo massimo di spesa pari a 768.000 euro (96.000 euro x 8 unità), da attribuire ai vari condomini in base ai millesimi di proprietà.

Vantaggi

Abitare in una casa ad elevate prestazioni sismiche vuol dire abitare in una casa sicura che da maggiore tranquillità.

Un miglioramento o adeguamento sismico aumenta la sicurezza dell’ edificio, garantendo alle singole unità immobiliari che lo compongono un aumento del valore sul mercato.

SISMA BONUS PER L’ACQUISTO DI CASE ANTISISMICHE

È prevista l’estensione dell’agevolazione del Sismabonus agli acquisti di case antisismiche site nei comuni della zona a rischio sismico 1,2 e 3, cedute dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica.

La norma favorisce le operazioni di acquisto di interi fabbricati da parte di imprese di costruzione destinati alla successiva demolizione e ricostruzione, anche con aumento volumetrico rispetto al preesistente, ove le norme urbanistiche lo consentano, e il successivo trasferimento delle singole abitazioni, prevedendo il riconoscimento di unacessione pari al 75% o all’85% del prezzo di vendita(fino ad un importo massimo di 96.000 euro) per gli acquirenti delle suddette unità.

Le condizioni per fruire della detrazione sono:
1. l’intervento deve essere eseguito dall’impresa di costruzione/ristrutturazione che provvede alla successiva vendita;

  1. l’Intervento deve consistere nella demolizione e ricostruzione dell’edificio, anche con variazione volumetrica rispetto alla preesistente, ove consentita da norme urbanistiche;
  2. l’acquisto dell’unità immobiliare deve avvenire entro 18 mesi dal termine dei lavori.

La misura della detrazione è pari al:

  •   75% del prezzo di vendita, fino ad un importo massimo di 96.000 euro qualora venga ridotto il rischio sismico di una classe rispetto all’edificio preesistente (quindi detrazione massima di 72.000 euro da suddividere;
  •   85% del prezzo di vendita, fino ad un importo massimo di 96.000 euro qualora venga ridotto il rischio sismico di due classi rispetto all’edificio preesistente (quindi detrazione massima 81.600 euro da suddividere).

a la facoltà dell’acquirente di optare per la cessione del credito di imposta corrispondente all’importo detraibile, secondo quando previsto dalla legge.
Il credito d’imposta può essere ceduto a soggetti terzi (privati anche esercenti attività commerciale, diversi da banche o intermediari finanziari), così come attualmente previsto per il “Sismabonus condomini”

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Cumulabilità eco bonus + sisma bonus

È prevista la possibilità di cumulare Ecobonus e Sismabonus per interventi su parti comuni di edifici condominiali, ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, nel caso in cui gli interventi siano volti congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica.

Tale beneficio è riconosciuto nella misura del:

  • 80%, se gli interventi determinino il passaggio ad 1 classe di rischio

    sismicoinferiore;

  • 85%, se gli interventi determinino il passaggio a 2 classi di rischio

    sismicoinferiori.
    I predetti incentivi si applicano su un ammontare delle spese non superiore a euro 136.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.
    La modalità di cumulo delle suddette agevolazioni riguarda specificatamente gli interventi agevolati effettuati su edifici condominiali e si pone in alternativa alle detrazioni già previste ai medesimi fini “Ecobonus condomini” e “Sismabonus condomini”.

Come viene compensata la quota in accollo del proprietario.

La restante parte , 20 % o 15% derivante dal passaggio di una o due classi sismiche, in accollo del condominio, viene ridistribuita solitamente secondo i millesimi di appartenenza aicondomini che avranno la possibilità di rateizzare la loro quota con finanziamenti a 10 anni.

Vantaggi

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Miglior qualità della vita
Abitare in una casa ad elevate prestazioni sismiche ed energetiche vuol dire usufruire di un maggior confort abitativo a vantaggio di una migliore qualità della vita.

Meno spese
Un edificio ben isolato riduce notevolmente la spesa annua in termini di bolletta.

Aumento del valore dell’ immobile
Grazie ad una riqualificazione energetica ed ad un aumento della sicurezza sismica dell’ edificio, le singole unità immobiliari che lo compongono avranno un aumento del valore sul mercato di circa il 30 %.

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